Ипотека при разводе: тонкости и нюансы раздела

Создавая социальную ячейку общества, многие граждане задумываются о приобретении собственного недвижимого имущества, При этом не каждая новоиспеченная семейная пара может себе позволить за наличные средства купить жилье, поэтому они зачастую приобретают жилое имущество, оформляя ипотечный кредит в банке.

Но в настоящее время практически половина регистрирующихся семейных пар через некоторое время принимают решение развестись, и тут встает вопрос о разделе недвижимого имущества, взятого в ипотеку. Такая процедура регламентируется определенными законодательными документами и имеет множество особенностей и нюансов.

Что говорит закон о разделе ипотечной квартиры

В действующем законодательстве РФ для решения такого рода вопросов предусмотрены такие нормативно-правовые акты, как Семейный и Гражданский кодексы и ФЗ №102 от 16 июля 1998 года. Также такая ситуация и возлагаемые обязательства по ней должны быть прописаны в оформленном ипотечном соглашении.

Согласно законодательству (ст. 38 СК РФ), если супружеская пара расторгает брачные узы, то при разделе имущества они должны использовать принцип «50/50». Поскольку их недвижимое имущество еще полностью не принадлежит им и находится в залоге у кредитующего банка, то разделить ее достаточно проблематично. Существуют различные варианты для решения такой бракоразводной проблемы.

ВАЖНО. Обязательства перед кредитной организацией возложены в равной степени на каждого из супругов вне зависимости от того на кого оформлен договор, поэтому и выполнять их придется и после расторжения брака.

Почему возражают банки

Помимо СК РФ, в котором указана необходимость в равной степени разделить между супругами не только имущество, но и долги, в таких бракоразводных ситуациях учитывают еще и 252—254 статьи ГК РФ. Данный законодательный документ обязывает получить согласие на такое разделение долгов у кредитующей организации – банка. При этом в большинстве случаев разводящиеся супруги получают отказ от банка. Такое решение кредитующей организации имеет объяснение.

Разделив долговые обязательства разводящихся супругов-заемщиков, их ответственность станет не солидарной, а долевой. Т.е. банк не сможет потребовать от любого бывшего супруга возврата всей суммы, а ему придется требовать возврата доли с каждого из них, что совсем не выгодно кредитной организации.

ВНИМАНИЕ. Если разводящиеся граждане, получат такой отказ от банка, то повторно обратиться в суд с аналогичным исковым заявлением они уже не смогут.

Как разделить ипотеку взятую в браке

Поскольку такие бракоразводные процессы, которые связаны с разделом имущества, осуществляются только через судебные разбирательства, то для каждой конкретной семейной пары будет вынесено индивидуальное решение, учитывающее сложившуюся ситуацию.

Общий алгоритм сводится к тому, что супруги уведомляют кредитную организацию о предстоящем расторжении семейных уз и желании разделить кредитные обязательства между ними, также они подают исковое заявление в соответствующую судебную инстанцию. При принятии решения судья учитывает пожелания кредитной организации, а также срок и условия, прописанные в ипотечном договоре.

В выносимом судебном решении, которое должно учитывать интересы всех сторон (разводящихся супругов и банка), может быть предложен один из следующих вариантов разделения ипотечного недвижимого имущества:

1. Оформление между супругами соглашения.
2. Отказ одного из супругов от права на жилье.
3. Продажа недвижимого имущества.
4. В соответствии с условиями брачного договора.

На решение судьи влияют такие факторы, как официальный ли брак между супругами, имеется ли заключенный брачный договор, ипотека оформлена до или после заключения брачного союза.

Если квартира куплена в ипотеку до брака

В действующем законодательстве (ст. 38, 39 СК РФ) предусмотрены пункты, которые регламентируют вопросы с разделом ипотечной недвижимости:

• приобретенное добрачное имущество признается личным и не подлежит разделу;
• супруг может претендовать на долю в жилом помещении, поскольку выплаты по кредиту производились также и из общего бюджета. При этом даже если один из супругов не работал, то семейный бюджет в семейной паре считается общим.

В большинстве случаев судья принимает решение в пользу второго супруга, который не имел квартиры до брака. Если квартира куплена в новостройке в период строительства, то получить право собственности в таких случаях возможно только после введения здания в эксплуатацию, поэтому события могут развиваться в одном из следующих направлений:

Если на момент получения права собственности семейная пара еще не развелась, то супругу придется оформлять на второго долю в жилье;

Если развод будет произведен до получения свидетельства, то владельцу квартиры предстоит выплатить компенсацию, поскольку ипотечный займ гасился из общего бюджета.

СПРАВКА. Во многом судебное решение будет зависеть от доказательств опытного адвоката одного из супругов.

Ипотека в период брака: кто платит после развода

Недвижимость, которая приобретается официально зарегистрированной семейной парой, становится их совместной собственностью и подлежит разделу в равных пропорциях, при этом право собственности может быть оформлено только на одного из них. При ипотечном кредитовании один из супругов выступает в качестве созаемщика, но ответственность по возврату долга солидарная. В таких случая может быть несколько вариантов разделения недвижимого имущества, оформленного в кредит.

1. При сохранении хороших отношений в разведенной семейной паре и обговорив условия внесения платежей по ипотеке они могут продолжать ее оплачивать. Также им необходимо уведомить о разводе кредитную организацию, даже если это не прописано в ипотечном договоре.
2. Продать жилое помещение после полного погашения ипотеки, а доход поровну разделить или продавать ипотечную квартиру, получив перед этим согласие кредитной организации. Первый вариант будет более приемлемым в особенности небольшого долга перед банком. Во втором случае будет очень сложно найти покупателя на такую квартиру.
3. Один из членов семейной пары отказывается от права собственности или доли в квартире, то тогда он исключается и из ипотечного договора.

ВНИМАНИЕ. Если жилье приобреталось уже в браке, но на личные средства одного из супругов, то при наличии у него опытного адвоката и соответствующих доказательств квартиру и ипотечный долг останется у него, но назначать выплату компенсации второму супругу в виде половины ежемесячного взноса за весь период совместной жизни.

Ипотека в гражданском браке: кому достанется имущество

Преимущество гражданских браков заключается в том, что у таких пар, согласно действующему законодательству, отсутствуют обязательства по разделу имущества в случае прекращения отношений.

Приобретая недвижимость во время сожительства, все обязательства по нему, в том числе и выплаты по ипотечному кредиту, остаются на том, на кого оформлено право собственности. Если же недвижимость зарегистрирована на обоих влюбленных, и они являются созаемщиками, то в этом случае ипотечные обязательства подлежат разделению между ними.

Влияние наличия брачного договора на ипотеку при разводе

Большим плюсом в решении такого рода семейного вопроса будет являться брачный договор, который может быть заключен между супругами как до вступления в брак, так и во время семейной жизни, например, после приобретения недвижимого имущества в ипотеку.

ВАЖНО. Организацию, выдаваемую ипотечный займ, обязательно следует уведомлять об оформлении между супругами такого документа, как брачный договор.

Именно этот документ будет определять порядок разделения имущества после развода, при этом оспорить условия раздела ипотеки кредитная организация может только через суд.

Оптимальные варианты раздела ипотечного имущества: из судебной практики

Существует несколько оптимальных вариантов для разводящихся супружеских пар, которые решат проблему с разделом недвижимости, взятой в ипотеку.

Продажа ипотечной квартиры, гашение кредиты из полученных средств, а остальные разделить поровну между супругами

Такой вариант почти идеален для расторгающих семейные узы супругов, но его сложно осуществить по следующим причинам:

1. Недвижимость, находящаяся еще в залоге у банка, не может быть продана без согласия кредитной организации. Получить такое согласие от банка проблематично, поскольку кредитор в этом случае потеряет часть взимаемых процентов.
2. Не каждый покупатель будет согласен покупать жилье, находящееся еще в кредите.
3. Такая продажа предполагает сотрудничество и общение между супругами, что не всегда возможно.

Платежи по кредиту делятся мужем и женой поровну, и каждый начинает нести индивидуальную ответственность за погашение ипотеки

В таком случае кредитующая организация обязательно и с особой тщательностью будет проверять платежеспособность обоих супругов, и только после убеждения в этом даст согласие на разделение платежей и смены ответственности на индивидуальную.

При этом после разделения ипотечного долга может произойти так, что одни из созаемщиков перестанет платить, например, не считая себя обязанным, или делая это намеренно, чтобы банк продал это жилье, или просто не имея финансов. Тогда возможны такие варианты развития событий:

1. Если один из членов семьи осуществляет своевременные платежи по кредиту, то в дальнейшем он может претендовать на большую долю в жилом помещении.
2. Если бывший супруг намеренно не вносит платежи по ипотеке, то через некоторое время банк через суд изымет эту квартиру и продаст ее за более низкую стоимость, оставив обоих супругов ни с чем.
3. Если один из супругов также досрочно погасит кредит, а второй не будет торопиться с этим, то распоряжаться своей долей выплативший ипотеку гражданин не сможет, пока второй не погасит полностью долг.

Один из супругов отказывается от своих прав на ипотечную квартиру в пользу второго и одновременно освобождается от выплат по кредиту

Такой вариант считается самым идеальным, если остальные не возможно осуществить. При этом полностью переоформить ипотеку на одного из супругов возможно только если кредитная организация удостоверится в его платежеспособности.

ВНИМАНИЕ. Банк может взять комиссию за переоформление кредитного договора в размере до 1% от суммы оставшегося долга по ипотечному займу.

Делим ипотечную квартиру в суде: права жены и мужа

В тех случаях, когда разводящиеся супруги не могут договорить о мирном разделении имущества, взятого в кредит, то им предстоят продолжительные судебные разбирательства. В результате судья решит, учитывая все обстоятельства и пожелания кредитной организации, как и кто будет вносить необходимые платежи и являться собственником жилья.

В таком случае идеально будет продать жилье, а с разделенного дохода погасить долг по жилью. Но не переставать платить взносы, поскольку тогда можно лишиться и квартиры и уплаченных средств.

Нюансы раздела ипотеки: что делать, если есть ребенок. Варианты с материнским капиталом

В большинстве случаев у разводящихся семейных пар имеются дети, тогда проблемы раздела недвижимого имущества может быть решена следующими способами.

1. Один из супругов отказывается от права собственности, но при неспособности другого, оставшегося с ребенком, оплачивать ипотечный кредит, отказавшийся супруг остается созаемщиком и вносит необходимые платежи.
2. Недвижимость и соответственно ипотечные выплаты могут быть поделены на неравные доли между супругами. Большая доля будет принадлежать супругу с ребенком, а ставка по выплатам может быть снижена. Также по решению суда на определенное время все выплаты могут ложиться на второго супруга.
3. При использовании средств материнского капитала для гашения ипотечного займа ребенок становится собственником и имеет определенную долю в квартире. При разводе доля ребенка переходит к родителю, оставшемуся с ребенком, а долг поровну распределяется между родителями. При этом ни один из супругов не сможет распоряжаться своей долей, пока второй не погасит полностью долг.

Военная ипотека и развод – как делить, если собственник муж-военный

Многие военнослужащие могут приобрести собственное жилье с помощью специальной льготной программы от государства – военной ипотеки. В таких случаях все выплаты и право владения недвижимостью полностью лежат на военном, и при разводе остаются на нем же. Раздел имущества в таком случае не предусмотрен законом.

Отказ от оплаты задолженности одним из бывших супругов

В тех случаях, когда один из супругов отказывается платить за ипотечную недвижимость по каким-либо обстоятельствам, происходит нарастание общей задолженности.

Если платежи не будут вноситься достаточно продолжительное время (3-4 месяца), то кредитующая организация имеет право изъять жилье и продать его. В таком случае оба супруга теряют как само жилое помещение, так и средства, которые уже были выплачены.

Также при нежелании вносить платежи супругу рекомендуется отказаться от права собственности или доли в жилье, а второму переоформить ипотечный договор или полностью погасить весь долг.

Несомненно бракоразводный процесс одна из неприятных процедур, особенно если она еще и связана с разделом имущества, взятого в кредит. В таких случаях судом учитываются все обстоятельства: наличие официальной регистрации, детей, платежеспособность обоих супругов, момент приобретения, брачный договор и другие и подбирается наиболее благоприятный для всех участников (семейная пара, банк) вариант раздела имущества.